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全球炒房的中國客

發(fā)布時(shí)間:2013-05-18      新聞來源:一覽房地產(chǎn)英才網(wǎng)

   

  “國五條”仍撲不滅國人自古以來的購房置業(yè)情結(jié)。隨著國內(nèi)限購政策越來越緊、海外置業(yè)門檻卻越來越低,“出海置業(yè)”的大潮再現(xiàn)漲勢。實(shí)際上,從2008年金融危機(jī)之后,已有不少投資者開始抄底海外樓市。國內(nèi)有實(shí)力的開發(fā)商當(dāng)然也不會錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會。去年銷售排行榜上的老大、老二——萬科和綠地集團(tuán)在海外都已有新項(xiàng)目落地。

  而此前,據(jù)《華爾街日報(bào)》消息,萬科將投資約1.4億元用于收購新加坡一個(gè)項(xiàng)目30%的股權(quán)。萬科董事長王石表示,金融危機(jī)之后是赴美國投資的好機(jī)會,萬科在美國的新項(xiàng)目不愁銷路,來自中國的買家就占了40%。綠地集團(tuán)董事長張玉良也表示,“國內(nèi)的項(xiàng)目要做,國外的項(xiàng)目也要做。”房地產(chǎn)開發(fā)商的“雙線”作戰(zhàn)似乎暗示著,一個(gè)階層的城鎮(zhèn)化方興未艾,另一個(gè)階層的投資者們卻開始用腳投票。

  個(gè)人全球化配置資產(chǎn)

  北京2013春季房展會上,海外地產(chǎn)項(xiàng)目占了接近一半。3D Financials(以下簡稱3D公司)是一家位于美國底特律的房地產(chǎn)咨詢公司,其展臺前擠滿了人。這家公司的房產(chǎn)顧問張鋼說自己1988年去的美國,現(xiàn)在的工作就是向國人推銷手中的房源。

  不得不承認(rèn),液晶電視上顯示的地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)吸引人,位于底特律市的一棟100多平米的三居室,報(bào)價(jià)僅7500美元(約合人民幣4.7萬元)——在北京,這些錢恐怕僅夠在東三環(huán)買一個(gè)平米。當(dāng)然,這并不是它的全部成本,由于需要交納房產(chǎn)稅,業(yè)主在買下后每年需交納2000多美元的稅金,同時(shí)需要支付將近15000美元的裝修款,這些已經(jīng)超過購房款的2倍還多。現(xiàn)場咨詢的人更關(guān)心的是用來投資房子的收益率如何。在海外項(xiàng)目展區(qū),不只是3D公司的項(xiàng)目,大多數(shù)參展公司都宣稱年投資回報(bào)能達(dá)到10%以上。”3D公司展臺前的宣傳標(biāo)語上寫道:“每年回報(bào)率10%—13%,每棟房子月租金在650美元—750美元之間。”

  底特律在告別了當(dāng)年汽車城的輝煌之后,眼下的人口只有70萬,這只相當(dāng)于中國一個(gè)縣城的人口數(shù)目。中國投資者在底特律買了房子之后,最好不要自住,3D公司會負(fù)責(zé)把客戶的房子向外出租。底特律的窮人很多,因此選擇租房的人數(shù)達(dá)30萬,這為租金來源提供了保障。從3D公司提供的資料上看,大部分房產(chǎn)的房齡在60年上下,這些房子基本上都是從銀行的止贖房中挑選而來,幾乎沒有從業(yè)主手中轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。不過,在另外一家涉及荷蘭的海外房產(chǎn)咨詢公司,談及投資回報(bào)率時(shí),一位工作人員卻反問記者:“10%的回報(bào)率你信么?”

  除了回報(bào)率,城市發(fā)展也是一個(gè)問題。哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家愛德華·格萊澤在《城市的勝利》一書中特別提到了底特律,他認(rèn)為“在過去的50年里,擁有大量小型企業(yè)地區(qū)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于由大型企業(yè)主導(dǎo)的地區(qū);技能水平較高的城市遠(yuǎn)比文化水平較低的地區(qū)更加成功。而底特律只有11%的成年人擁有大學(xué)文憑。”底特律并不是城市化的問題,而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。中國正處在高速城鎮(zhèn)化的階段,絕大多數(shù)投資者并沒有經(jīng)歷過城市的衰敗和房價(jià)的暴跌。在后工業(yè)化時(shí)代,以底特律為代表,在海外看似便宜的房子的投資價(jià)值尚存疑問。但有專家指出,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,全球化配置資產(chǎn)將是投資者的必然選擇。

  開發(fā)商出海

  投資需求外溢,開發(fā)商緊跟其后,盯上的不只是投資需求。3D公司的斜對面便是綠地集團(tuán)的展位,“世界500強(qiáng)公司”幾個(gè)大字格外顯眼。畢竟在國內(nèi),以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)成為財(cái)富世界500強(qiáng)的,綠地集團(tuán)還是頭一家。去年,綠地在韓國濟(jì)州島投資了9億美元,開發(fā)健康醫(yī)療城項(xiàng)目。濟(jì)州島作為旅游熱門地區(qū),綠地集團(tuán)此項(xiàng)目的主要需求仍來自國內(nèi)。今年3月,綠地集團(tuán)在澳大利亞又有新進(jìn)展,從加拿大Brookfield基金手中收購了悉尼核心商區(qū)的一棟公寓樓,項(xiàng)目總投資約為4.8億澳元(約合人民幣31.2億元)。如果政府通過這個(gè)方案,這將是悉尼最高的建筑,最高的部分可以看到海景。在國內(nèi),悉尼作為澳大利亞最知名的城市,常常被國人誤當(dāng)作首都,這里豐富的教育資源和優(yōu)越的生活環(huán)境吸引了大量中國移民和留學(xué)生。開發(fā)商選擇這樣的城市作為投資目的地,往往意味著較低的風(fēng)險(xiǎn)。

  事實(shí)上,海外投資者在中國的投資,同樣也集中在北京、上海等一線城市。除了選擇自己熟知的城市之外,赴海外投資的房地產(chǎn)公司往往會選擇一個(gè)當(dāng)?shù)氐暮献骰锇。正如萬科與鐵獅門合作一樣,高富諾集團(tuán)在進(jìn)入中國時(shí)選擇與嘉實(shí)基金合作,諾克斯正是看中了嘉實(shí)基金對中國市場十分了解。可以預(yù)見的是,短時(shí)間內(nèi)國內(nèi)開發(fā)商在海外投資的收益并不會占很大比重,綠地集團(tuán)今年在海外的收入預(yù)計(jì)可達(dá)20億元,這只占整個(gè)集團(tuán)銷售額的5%。王石也表示,海外市場比重最多只占萬科總量的20%,萬科的“業(yè)務(wù)主體無疑還是在國內(nèi)”。 世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛則認(rèn)為,收益并不是開發(fā)商出海的主要原因,相比之下,打通國內(nèi)外的資金渠道以及學(xué)習(xí)先進(jìn)管理開發(fā)經(jīng)驗(yàn)更為重要。


 

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